2019年12月号

目次

Chitacoh VoiceVol.40

株式会社チタコーポレーション 代表取締役 三好 修

将来の不動産に関して考える

 オリンピックに向けて不動産はどう動くのか?大変興味深いことです。
 現在土地の売買に関しては少し土地価格が上昇していると感じます。また、賃貸に関しては、空室が減少しています。そのため、部屋の入れ替え時に賃料を上昇させています。しかし、この状態は長く続かないと思います。オリンピック後に不動産は厳しい状態になる、そう思って行動した方が良いでしょう。
 これから手を打つとしたら、不要な不動産は来年中に処分をして現金化すること、体力があるうちに不動産価値をあげること、毎年収支が厳しい収益物件に関しては処分すること、と来年は考えるより行動する時期だと思います。
 今年の年末にやることは、ご子息と一緒に将来の不動産に関して、どうするかを考える時間としていただけたらと願っています。そして、いつまでもご子息と良縁でありますように。

アパマン半田コラム第14話

師走を迎えて

 どうもこんにちは。マーケティング課の谷川です。
 師走を迎えて忘年会や大掃除などイベントが盛りだくさんになってきます。皆さま体調はいかがでしょうか?
 私は「もう、1年経ってしまったんだなぁ」という時の流れを感じながら、風邪をひかないように注意し過ごしております。
12月は賃貸市場にとって、繁忙期直前という重要な時期になっています。繁忙期が前倒し傾向にある昨今では、まさに師走の忙しさになることもあります。この繁忙期で満室になるのかどうかで1年空室になることも考えられます。繁忙期に向けて、家賃条件、設備投資など、
 あわてないように早めの一手をぜひチタコーにご相談ください!

谷川健一郎

  • 経営しているアパートの空室が埋まらない。
  • 売地看板を立てていても反応がない。
  • 駐車場経営しているが満車にならない。
  • 放置されている土地がある。
  • 誰も住んでいない家がある。
  • 何も作っていない田畑がある。

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空室対策 はじめの一歩

\他の不動産会社から/
「募集させてほしい」と言われたとき

空室対策の中でも募集を強化することは重要な施策になりますが、今月は、その募集方法について大家さんから質問をいただきましたので、その回答を通してご一緒に考えたいと思います。

8月になって相次いで退去があり空室が多くなってしまいました。駅前に新しく出店した不動産会社から「仲介させて欲しいが、管理会社を通さず直接取引きしたい。」と言われました。管理会社に相談したら反対されたのですが、空室期間も長くなってきたので迷っています。1棟管理を依頼していると他の業者さんに募集を任せるのはどうなのでしょうか?

不動産会社に管理を依頼しているときの仲介は、宅建業法上の「専任媒介(特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約形態)」になっているのが一般的です。このとき管理会社は「元付け業者」となって大家さん側の仲介業者になります。管理会社が直接お客様から入居申込みを受ければ一社で賃貸借契約が完了します。「うちにも仲介させてください」と言った不動産会社は、通常は「客付け業者」となって管理会社を通して入居希望者を紹介するのですが、手数料収入などをより多く得たいという目的があって、大家さんに直接取引をもちかける訳です。しかし1棟管理を依頼している場合は「専任媒介」を解除しないと他の会社に募集依頼することはできません。もし大家さんが「管理会社を通してほしい」と答えると、その不動産会社は望んでいる手数料を得られないので、入居希望者を紹介しないという結果になるかもしれませんね。早く部屋を決めたいと願う大家さんにとっては悩ましいところです。

騒音そこで、管理会社以外の不動産会社に募集依頼をした場合に発生するリスクについて、管理会社の反対を押し切って他の会社に一般媒介してもらった大家さんに起こった実例で説明したいと思います。その大家さんを仮にAさんとします。Aさんは賃貸マンションを1棟ごと地元不動産会社と管理契約しています。複数の空室状態が長引いていたところ他の不動産会社Cから「仲介させて欲しい。」と言われました。管理会社からは反対されましたが一般媒介で仲介をお願いしてしまいました。C社の提案で家賃を値下げしたのが良かったのか入居が決まりはじめ、最後の一部屋もC社の仲介で満室になりました。しかし喜んだのもつかの間、長く住んでくれている入居者さんから管理会社に「新しく上の階に入居した人の足音がうるさい」と苦情が入りました。管理会社は苦情を大家さんに伝え、大家さん経由でC社が注意しましたが、当の入居者さんは音を立てている意識はなく平行線になってしまいました。この伝言ゲームを続けているうちに下の階の入居者さんが業を煮やして上の階に直接苦情を言いに行って言い争いなり、やがて退去してしまいました。結局また一部屋が空室になってしまったのです。

管理会社は自分たちの審査を経ずに他の不動産会社が仲介した入居者さんまで責任を追いきれない、と言うのが本音です。どんな人がどんな条項で契約したのか分からないまま、入居者対応だけ簡単に引き受けるのは難しいので反対したのでしょう。自主管理の場合は最終的な入居審査や管理は大家さん自身が行うため、複数の会社が一般媒介で仲介することは問題ありませんが、1棟管理を任せている場合は元付け業者を一社に絞るのが、入居後のクレーム解決をスムーズにするための大原則になります。仲介はその時だけですが、管理は退去するまでずっと続きますし、悪質な入居者さんだった場合は簡単に出すことはできません。そういう事情を理解していただいて、空室問題は管理会社と本音で協議する方が良いというのがご質問への答えです。

[ チタコー管理センター ]

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